VASTGOED OF VAST SLECHT? VOORBODE!

(31 december 2008)
 

Op veel terreinen blijkt de VS een soort ‘voortrekkersrol’ te vervullen. Dat begon al ten tijde van de jaren ‘30 en dat zal helaas nu niet veel anders zijn. Hoewel de val van het vastgoed waarmee alle heisa vorig jaar begon, nog steeds diepe sporen trekt, is men op dit terrein hier te lande nog steeds ‘redelijk goed gemutst’. Immers, we beschikken hier toch over een paar degelijke marktstabilisatoren zoals:
 

  • gebrek aan adequate woonruimte

  • de redelijk stabiele groei van de huizenmarkt

  • de nog steeds ‘onaantastbare’ renteaftrek waardoor de woonlasten minder zwaar wegen

  • de neerwaarts gerichte rente.
     

Nu de huizenmarkt hier intussen niet meer aantrekt en er sprake is van een zeker verval, wordt er met een schuin oog gekeken naar de marktontwikkelingen elders met de VS voorop.

Voorbodes
Zoals in de VS zijn ook in landen als Groot-Brittannië, Ierland, Spanje de prijzen in een veel rapper tempo gestegen dan bij ons, gevolgd door een nog snellere daling. Maar is dat reden om aan te nemen dat het hier niet zo’n vaart zal lopen? Er wordt voor de Nederlandse markt nu gesproken van een toekomstige min van 5%. Dat blijft vooralsnog een voorzichtige schatting?

Goed, we kennen hier niet de NINJ (no income, no job) hypotheek. Ook is er minder gebruik gemaakt van de ARM of variabele rentehypotheek. Meestal heeft men de rente voor één of meerdere (2 – 5 ) jaren vastgelegd. Maar wel blijken we hier grootschalig een woekerpolis en/of beleggingshypotheek te hebben afgesloten. Voorts is ook bij ons de spaarquote drastisch gedaald. Bovendien is de vraag wat de rente straks zal doen? Blijft die laag in een deflatie scenario dan zal het oversluiten niet zoveel pijn doen.

Vertrouwen in de dollar?
Echter, we mogen niet uitsluiten dat we straks te maken krijgen met een internationale capital scrambling, waarbij de crediteurenlanden al hun uitstaande vorderingen zullen opvragen, ingeleid door de opvraag van het uitstaande kapitaal in dollars. De druk op deze scramble neemt hand over hand toe  naarmate de VS door middel van de geldpers het ene gat met het andere blijft vullen. De vraag naar kapitaal kan de rente dan flink omhoog stuwen.

Draaiend speelveld in Nederland
In elk geval zien we ook in Nederland het speelveld langzaam draaien van een afnemende vraag naar veel meer aanbod. Wat betekent dit? Wel, het ‘lichtend’ voorbeeld treffen we met name in de bovengenoemde landen waar de prijzen onverminderd blijven dalen.

Ongekende vastgoedcijfers in de VS
Zo liet de maand november in de VS met een daling van 2,9% de slechtste verkoopcijfers van nieuwe huizen aller tijden zien. Voor bestaande woningen gold maar liefst een min van 8,6%. Afgezet tegen normale marktomstandigheden is er nu gemiddeld over het gehele land een voorraad huizen op de markt die een verkooptijd vergt van bijna 12 maanden. Een dergelijk cijfer is nog nooit eerder vertoond. Dat is meer dan twee maal het langjarig gemiddelde. Zo staan er ruim 4,2 miljoen woningen te koop. Eén op de zes huiseigenaren staat met z’n hypotheek onder water (hypotheek hoger dan huiswaarde). De nieuwe huizenprijzen zijn in één jaar met maar liefst 11,5% gedaald, de grootste daling aller tijden. Dat gold nog sterker voor de gedaalde huizenprijs over de maand november met min 18%.

Nu de economische omstandigheden in de breedte snel verslechteren, de banken de hand op de knip houden en veel werknemers dreigen te worden ontslagen, lijkt er voor de huizenmarkt maar één richting en dat is onafwendbaar ‘naar het zuiden’.

Tweede vloedgolf
Maar er dreigt nog een tweede golf en dat is die van de commerciële vastgoedmarkt. Afgezien van de sterk afnemende nieuwbouw – afgelopen jaar min 34,7% volgens de American Institute of Architects (AIA) – schijnt de verkoop van bestaand commercieel vastgoed met meer dan 70% gedaald te zijn. ‘Schijnt’ want definitieve cijfers ontbreken nog.

Voorts is de marktprijs gemiddeld met meer dan 11% gedaald. Doordat steeds meer hurende partijen steeds minder inkomsten ontvangen, komen de huurbetalingen op de tocht te staan. Vooral als anchor tenants (grootste oppervlakhuurders) ruimte gaan opzeggen, daalt de waarde van dergelijk vastgoed met sprongen. Er komt dan plots veel ruimte vrij en die vul je onder deze marktomstandigheden nagenoeg niet meer op. De verwachting is dat deze trend zich in 2009 versterkt doorzet met een min van meer dan 15%, terwijl de gemiddelde huurprijs zal dalen met ruim 7%! Ook dit zijn slechts voorlopige schattingen.

Noodsignalen aan Washington
Ontwikkelaars hebben aan de beleidsmakers in Washington de waarschuwing doen uitgaan dat duizenden(!) kantoorgebouwen, winkelcentra, hotels en ander commercieel vastgoed in defaults, foreclosures and bankruptcies zullen eindigen. De opgegeven reden hiervoor is dat er volgend jaar voor een bedrag van 160 miljard dollar aan commerciële hypotheken geherfinancierd dient te worden. Daar komt voor 2010 en 2011 nog eens een bedrag bij van ruim 470 miljard! De banken hebben andere zorgen aan hun hoofd en staan bijgevolg niet meer te dringen om hypotheken te verstrekken. Een ‘goede’ afloop laat zich in zo’n geval voorspellen!

Een soortgelijke ontwikkeling misschien iets minder heftig kan hier straks ook geschilderd worden, wanneer steeds meer bedrijven in de problemen komen en hun knopen moeten gaan tellen. Ook voor de vastgoedbelegger breken er beslist veel minder ‘florissante’ tijden aan.
The trend is no longer our friend!

Niettemin een goed en gezond Nieuwjaar gewenst, met veel meevallers!

Robert Broncel
31 december 2008